那些试水美元基金的GP们,后来都怎么样了

来源:http://www.njdw890.com 作者:www.4858com 人气:73 发布时间:2019-08-22
摘要:2016年全国主要城市楼市升温的同时,房地产大宗交易也在放量。 据仲量联行统计,年内全国大宗交易市场成交首次超过2000亿人民币,其中上海市场首次突破1000亿。 2018年人民币基金和

2016年全国主要城市楼市升温的同时,房地产大宗交易也在放量。

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据仲量联行统计,年内全国大宗交易市场成交首次超过2000亿人民币,其中上海市场首次突破1000亿。

2018年人民币基金和美元基金两者投资额逼近,打破了自创业板推出以来,人民币基金一直遥遥领先美元基金的势头,2019年人民币基金比美元基金更难过的状况恐将持续。从退出上,美元基金接棒人民币基金,在2018年迎来了丰收。

仲量联行上海及华东区投资部总监邵律分析认为,“这一庞大的交易量主要得益于国内买家支撑,他们除了积极进军海外市场,在上海和北京等主要内地市场也非常活跃。”2016年,国内投资者在中国商业地产市场总成交量中的比重占86%以上,高于过去几年的75%左右。

从去年开始,包括麦星投资、东方汇富、高特佳、同创伟业等机构都开始着手筹备设立美元基金。

大宗交易除写字楼需求强劲外,零售地产、工业地产、物流地产增长也很快速。邵律指出,投资者在非常高度竞争的投资市场内,为了寻求更好的投资机会,不得不参与到一些此前认为非常规产业中,这也是国内资金在投资发展中的必经之路。

稳定的LP出资,项目高回报,可能是人民币GP搭建美元基金的重要原因。

上海超过1000亿的交易主要集中在第四季度,而北京的交易更多集中于城市更新项目,涵盖酒店改办公、商场改办公等业态,这也反映北京办公项目稀缺。

同创伟业郑伟鹤表示,“美元基金做人民币比较容易,但人民币GP做美元基金还是有不少难度。”他指出,无论是LP的结构,投资策略和退出方面,人民币和美元基金都有着十分不同的打法。但美元基金的优势仍比较明显,真正高回报的项目还是在海外市场。”

一名业内人士认为,广州、深圳大宗交易金额较低,是由于这两个城市的散卖型物业较多,当地中小型企业买家也很活跃,而一旦散卖就失去了整栋销售的机会或者更多的套现机会。“实际上,机构或者个人买家对广州、深圳的兴趣越来越高,但始终寻觅不到合适的项目,这与北京有点相似。”邵律指出。

本土投资机构试水美元基金

中资崛起大宗交易

不少人将2018年称之为募资寒冬,洪泰基金创始人盛希泰不这么看,在最近一次活动中,他直言“市场不差钱”。去年市场虽然在高喊募资难,但另一面,大额募资频现。这也说明,“28分化”正在加剧。头部机构的募资规模越大,小机构的生存空间越来越窄。

资本流动性从2016年下半年逐步趋紧,但中国资本领军国内投资市场的趋势短期不会改变。与此同时,金融创新将促使资产证券化的发展。

在年初的一项数据中显示,去年排名前十的募资中,几乎都有政府资金的存在。如果将各地政府的钱划去,还有多少?

综合五大行分析,2016年大宗交易中,中资占了90%,包括大型保险机构、通过基金管理人进入。

从投资成绩上看,2017年IPO加速后,人民币基金大获全胜,深创投、达晨在内的本土创投机构收获多个IPO项目。不过,去年这种情况急转直下,成绩单上,以IDG、红杉资本为首的美元基金开始独占鳌头。

邵律指出,房地产市场繁荣的另一面是,金融创新涌现。“2016年很多笔大宗交易背后都有资产证券化等一些金融创新因素的介入。”这种趋势也将延续到2017年。

2018年,与遭遇募资寒潮的人民币基金相比,外币基金表现强势,尤其是美元基金风景独好。在退出上,A股IPO有减缓的趋势,但赴海外上市的数量迎来小高潮。

2016年上海十大大宗交易中,上海世纪汇广场以200亿元成交价高居榜首,这也是迄今为止亚洲最大单体交易。该标的卖方是“超人”李嘉诚旗下长江实业集团,买方为中国人寿保险、亚藤资产管理公司。

一方面,海外资本市场在过去一年相对活跃,另一方面,国内募集资金相对于海外更难。不少人民币基金管理机构开始积极试水美元基金。

不过,长实与和黄均有亚藤资产管理公司股权,这表明港资仍以关联机构的形式在内地布局商业地产。2015年亚藤资管还收购了东亚银行大厦以及位于新天地的新茂大厦。

作为本土PE,东方汇富去年成了一支美元基金,新西兰政府出资2000万美元、台湾政府出资2000万美元;

1月17日,恒基兆业也以23.3亿元在徐汇滨江拿下两块商办地。

去年2月,创新工场宣布完成首支美元基金的募集,募资金额为1.8亿美元。主要投资方包含新东方集团、美国硅谷银行、红杉资本、美国退休基金、摩托罗拉、新加坡电信、硅谷投资教父罗恩·康威等数十家国内外顶级金融机构、著名公司及近10位著名投资人;

邵律表示,由此可以发现,港资并没有撤退内地市场,而是在最近十年的发展过程中,中资迅速崛起。过往上海比较重要的地标性建筑都以港资、新加坡基金打造为主,但是在过去10年,中资发展远超预期。换言之,中资的崛起,也是外资获利套现的一个动力。

同年9月,拥有14年人民币基金投资历史的麦星投资完成了2亿美元的首支美元基金募集;

分析指出,此前多数企业习惯于买地开发建造区域总部,但因为上海土地稀缺,一些国家级银行或机构不得不转而收购项目。

今年4月,KKR前大中华区首席执行官刘海峰于2016年底离职后创立的私募股权投资公司德弘资本宣布,其专注于大中华区的首期美元基金“德弘资本一期”募集完成,募资金额超过20亿美元。

值得关注的是,在上述十大大宗交易总金额554亿元里,万科旗下万丈资本以两宗大标的、总耗资60亿元的资本占其中比例达10%。

美元基金LP稳定的出资能力,一直都是人民币基金管理机构向往的。

开发商转向做GP

相比于人民币基金,美元基金存续期一般为10年,相对更有耐心,愿意做长远、大型的投资。如果项目属于团购、电商等需要大规模的前期投入、长期的资金支持、回报周期长的类型,美元融资也是首选。

万科旗下资产投资管理平台万丈资本主攻存量物业。21世纪经济报道记者梳理公开资料发现,该公司成立于2015年中,投资标的以一线城市核心区位为主,目前聚焦上海。

郑伟鹤表示,“人民币基金的LP还不够成熟和稳定。美元基金LP可能对一家机构进行投资后,之后会连续出资。但人民币基金不同,我们募了7期,7期投资人都不一样。变来变去,从天津到杭州,从杭州到深圳。”他表示,人民币基金的出资人非常不稳定,因税收问题,富有个人也很难进入到市场中。“如果真的把美元基金做好,是一件非常幸福的事,能跟国际投资人形成稳定的合作关系。”

2016年,万丈资本的上述两栋上海核心区物业收购,分别是企业天地3期与中区广场。据知情人士透露,上述两个项目,万丈资本也引入了LP。“为了提高资金管理效率与加快扩张,今年万丈资本在并购方面的压力开始显现”。

本土基金在探索美元基金时,首次募资也并不轻松。同创伟业的方式是与产业资本接触,而东方汇富则是与合作伙伴共同设立。据了解,东方汇富新设立的美元基金由新西兰政府出资2000万美元,台湾政府出资2000万美元,东方汇富负责募集3000万美元以上。

据悉,2017年万丈资本计划对上述两个项目进行增值改造,以提升收益。并通过金融创新的方式加速并购,比如成立基金投资项目,由万丈资本做GP,引入优质资本作为LP。

东方汇富总裁阚治东表示:“无论中国企业到海外募集资金,或者海外基金到中国开展业务,其中很关键的问题就是合作。这几年由于PE日子不好过,大家也纷纷走到海外,寻找海外合作。”

远洋地产也在做轻资产转型,比如东海商业中心,就是远洋地产通过某境外基金公司收购,远洋地产作为GP。

美元基金的诱惑与挑战

“万丈资本、远洋资本这些公司的母公司主业是房地产开发,在轻资产转型中,学会利用社会上的资金,实现做业主、管理人的转化。”邵律指出,目前上海商业地产项目供应并不算充足而资金相对充足的情况下,2017年将会有更多GP涌现,这更有利市场内零散的活跃资金参与并实现净资产增长。

深圳一直都是创业投资的生态示范地,近年来,深圳提出打造大湾区。虽然一线投资机构不少都驻扎在此地,但这里几乎都是清一色的人民币基金。今年以来,同创伟业开始着手备战美元基金。

险资不再会像去年一样拍地、举牌,而会集中于常规、安全的投资渠道,他们对大宗房地产交易的关注度渐高。邵律说,“万丈资本这样的资金管理平台,如果充当GP的角色,就有机会联手更多资本进入市场。”

郑伟鹤表示,目前同创伟业美元基金的募资得到了一些机构投资者的认可。不过,他指出,同创伟业突破不是找所谓的美元基金纯粹的机构投资人,而是产业资本。“人民币基金要走美元基金这件事,一定要有国际化团队帮你做,而且他们占了比较大的权益。”

(编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com)

事实上,人民币基金管理团队做美元基金需要面临的问题不少。达晨合伙人胡中林在接受《融资中国》采访时表示,美元基金的手法和人民币基金打法、风格迥异。“相比而言,美元基金更喜欢集中资源吃赛道。人民币基金更偏向于安全,行业的判断以及渠道更下沉。”

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在做美元基金时,郑伟鹤也遇到不少问题。“我们算是比较执着地走这条路了,酸甜苦辣非常多。在投资策略上还是有比较大的差异。”他表示,美元基金比较喜欢做早期和晚期的一些项目,而且以TMT、生物医药为主,多次多轮的反复投资,注重信息披露。人民币基金更强调的是上市的成功率。

LP构成、投资决策和退出等方面的挑战之外,核心团队语言问题,都是人民币基金管理团队发展美元基金将遇到的问题。

早在几年前,达晨就曾就组建了一支美元基金,这支7500万美元的基金也是达晨基金中的唯一一支美元基金。此前,达晨合伙人肖冰曾表示,“美元基金其实比我们难多了。坦率说,人民币基金有很好的机会,你投一个平庸的公司,上市就是10倍,你投一个相对优秀的公司,上市就是20倍,你投一个很好的公司,在中国上市就是50、100倍的回报。但美元基金投一个平庸的公司,没有回报。这反而逼着他们专注、专业,一个组合里面一定要有几家公司跑出来,否则他没法交代。我觉得,这才是我们未来的方向。毕竟我们这个行业是在金字塔顶尖,是最聪明的人赚钱的行业,不是人人都能赚到钱的行业。”

人民币和美元基金从逻辑上就存在不小的差异,靳海涛指出,人民币基金的特点是追求成功率,但美元基金则是追求弹性和回报率。

郑伟鹤认为,人民币基金和美元基金目前处在相同的起跑线上,但相对而言美元基金的优势还是比较明显。“真正高回报的项目还是在海外市场。”

“去年创新投老大跟我说,他们投资的腾讯音乐回报很好,这个项目占了三四十亿。要知道,在深圳的人民币基金中,项目回报超过10亿以上的是非常少的。”他说,“优酷上市给我的印象很深刻,那年我们大概有8个项目IPO,但还不如这一家挣得多。包括去年上市的小米,给晨兴资本带去百倍回报。”

稳定的LP出资和相对大的回报,让人民币基金管理团队开始试图发展美元基金。不过,目前看,从团队配置,逻辑打法,都需要本土机构从头再来。目前,市场上也有不少双币基金,如红杉、晨兴资本、源码资本、愉悦资本等。在政策和市场不断变化中,人民币基金管理团队能否融会贯通,加持双币,还需要时间验证。

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